Gebreken na verbouwing: wat kunt u doen?

Gebreken na verbouwing: advocaat bij bouwgeschil met aannemer

Na een verbouwing verwacht u dat u verder kunt. Toch blijkt in de praktijk regelmatig dat het werk gebreken vertoont: lekkage, scheurvorming, loslatende afwerking, een vloer die niet vlak ligt of installaties die niet functioneren. Op dat moment ontstaat regelmatig een bouwgeschil: de aannemer is van mening dat het werk voldoet, maar u wilt herstel of compensatie. Helaas loopt de communicatie dan vaak vast.

In deze fase is het belangrijk om niet alleen naar de technische kant te kijken, maar vooral naar uw juridische positie. Bij gebreken na een verbouwing draait het vaak om drie vragen: is dit juridisch een gebrek, wat mag u van de aannemer eisen, en welke stappen moet u zetten om uw rechten te behouden? Juist daar kan een advocaat met kennis van en ervaring in bouwgeschillen het verschil maken.

Wanneer is sprake van een gebrek na verbouwing?

Juridisch is er sprake van een gebrek als het uitgevoerde werk niet voldoet aan wat is overeengekomen of niet voldoet aan wat u redelijkerwijs mocht verwachten van goed en deugdelijk werk. Dat laatste is vaak belangrijk en een leidende norm: ook als niet ieder detail op papier staat, moet het resultaat minimaal professioneel en bruikbaar zijn. Een aannemer kan dus niet simpelweg volstaan met “dit hoort erbij” als het resultaat niet als goed en deugdelijk werk kan worden gezien of afwijkt van de afspraak.

Of iets juridisch een gebrek is waar u rechten aan kunt ontlenen, hangt af van onder meer:

wat er is afgesproken (offerte, tekeningen, e-mails/WhatsApp);
de aard van het werk (afwerking versus constructief);
de ernst en gevolgen (esthetisch of functioneel/veiligheid);
het moment waarop u het constateert.

Belangrijk is dat de opdrachtgever moet bewijzen dat er daadwerkelijke sprake is van een gebrek. Daarover hieronder meer.

In een bouwgeschil is bewijs vaak beslissend. Foto’s en eigen vaststellingen helpen, maar bij serieuze gebreken of discussies daarover is vaak méér nodig: een goede vastlegging van de situatie, een duidelijke omschrijving van de klachten en vaak zelfs een deskundigenrapport.

Het punt is niet alleen dát u een deskundige inschakelt, maar vooral welke, wanneer en met welke vraagstelling. Een rapport kan uw positie sterk maken, maar ook schade veroorzaken als het te vroeg, te laat, ongericht of op de verkeerde manier wordt opgesteld. Daarbij is het bijvoorbeeld belangrijk dat de juiste vragen worden gesteld en dat de aannemer de gelegenheid krijgt om bij de opname van de deskundige aanwezig te zijn, zodat hoor- en wederhoor kan plaatsvinden.

Bewijs: waarom een deskundige soms onmisbaar is

Oplevering, gebreken en klagen: waarom timing zo belangrijk is

De oplevering is het moment waarop het werk door de aannemer aan de opdrachtgever ter beschikking wordt gesteld en (uitdrukkelijk of stilzwijgend) door de opdrachtgever wordt aanvaard. Dat hoeft niet altijd een formele handeling te zijn. In de praktijk kan oplevering ook blijken uit gedrag, bijvoorbeeld doordat u het werk in gebruik neemt of de laatste termijn betaalt.

Juridisch is de oplevering een cruciaal moment, omdat daaraan belangrijke gevolgen zijn verbonden. Zo verschuift na oplevering in veel gevallen het risico en verandert vaak ook de bewijspositie. Gebreken die bij oplevering zichtbaar waren of redelijkerwijs ontdekt hadden kunnen worden, moeten in beginsel direct worden gemeld. Doet u dat niet, dan kan de aannemer zich erop beroepen dat het werk is aanvaard, zodat hij daarvoor niet meer het risico draagt.

Dat betekent echter niet dat u na oplevering geen rechten meer heeft. Ook na oplevering kan de aannemer aansprakelijk zijn voor gebreken, met name wanneer het gaat om verborgen gebreken die pas later aan het licht komen. In dat geval speelt de vraag wanneer u het gebrek redelijkerwijs had kunnen ontdekken en hoe snel u daarna heeft geklaagd.

In veel bouwgeschillen draait de discussie daarom om vragen als:

is het werk daadwerkelijk opgeleverd?
is er sprake geweest van aanvaarding?
had het gebrek bij oplevering ontdekt moeten worden?
en wat betekent dit voor herstel, schadevergoeding of opschorting?

Juist omdat oplevering zulke verstrekkende juridische gevolgen kan hebben, is het belangrijk om zorgvuldig om te gaan met communicatie, betalingen en het in gebruik nemen van het werk wanneer er (mogelijk) gebreken zijn.

Bij gebreken geldt meestal dat de aannemer eerst de gelegenheid moet krijgen om te herstellen. Dat is niet alleen redelijk, maar ook juridisch belangrijk. Als u te snel een derde inschakelt, ontstaat al snel discussie over kosten en de verschuldigdheid daarvan.

Daarom is een duidelijke schriftelijke melding nodig, maar vaak ook een ingebrekestelling: u beschrijft het gebrek concreet en geeft een redelijke termijn om het te herstellen. Of een ingebrekestelling noodzakelijk is en welke termijn dan redelijk is, hangt af van de situatie. Daarbij zijn relevante omstandigheden of er een "fatale termijn" is overeengekomen, of de aannemer herstel al heeft geweigerd en hoe gemakkelijk of juist moeilijk de gebreken verholpen kunnen worden.

Lees over de ingebrekestelling meer op de volgende pagina:

➡️ Ingebrekestelling aannemer: hoe, wanneer en welke termijn?

Herstel: de aannemer eerst een kans geven

Opschorten van betaling: kan dat en wat zijn de risico’s?

Veel opdrachtgevers willen (een deel van) de betaling opschorten totdat de gebreken zijn hersteld. Dat kán, maar het is niet altijd zomaar mogelijk. Als opschorting te ruim wordt ingezet of ten onrechte wordt gedaan, kan de aannemer stellen dat u zelf tekortschiet. De gevolgen daarvan kunnen dan groot zijn. Bij het opschorten van betaling is dan ook zorgvuldigheid geboden.

De juiste aanpak is onder meer afhankelijk van:

de vraag of is voldaan aan alle vereisten voor opschorting;
het daadwerkelijke en objectieve bestaan van het gebrek en de ernst daarvan;
de juiste verhouding tussen herstelkosten, het openstaande bedrag en het bedrag waarvan betaling wordt opgeschort;

Hier geldt: een goede aanpak op het juiste moment kan veel ellende voorkomen, terwijl een verkeerde aanpak uw positie juist onnodig zal verzwakken.

Als herstel uitblijft of niet (meer) redelijk is, kan schadevergoeding in beeld komen. Denk aan herstelkosten door een derde, maar ook aan gevolgschade (bijvoorbeeld waterschade door een lekkage). Of u die schade (volledig) kunt verhalen, hangt af van de juridische route, het bewijs en de stappen die u eerder hebt gezet.

Juist daarom is het verstandig om, vóórdat u onomkeerbare stappen zet en grote kosten maakt, eerst uw dossier juridisch te laten beoordelen.

Lees over de schadevergoeding bij bouwgebreken meer op de volgende pagina (volgt binnenkort):

➡️ Schadevergoeding bij bouwgebreken en gevolgschade

Schade en gevolgschade: wat kunt u vorderen?

Wanneer is het verstandig een advocaat bouwgeschil in te schakelen?

Niet elk gebrek hoeft meteen te escaleren. Maar juridische hulp is meestal verstandig wanneer:

de aannemer herstel weigert of blijft traineren;
er discussie ontstaat over oplevering of “te laat klagen”;
er grote (gevolg)schade of veiligheidsrisico’s zijn;
u overweegt betaling op te schorten of de overeenkomst te beëindigen;
u een deskundige wilt inschakelen en dit juridisch goed wilt vastleggen.

Een vroege beoordeling levert vaak rust, maar ook een beter eindresultaat op: u weet welke stappen verstandig zijn en welke juist risico’s geven.

Behandeld door Bart Tip – civiele geschillen en aanneming van werk

Deze zaken worden behandeld door Bart Tip, advocaat met een zwaartepunt in civiele geschillen, waaronder:

aanneming van werk;
contractuele aansprakelijkheid;
wanprestatie;
consumentenkoop;
schending zorgplicht;
schadevergoeding.

Bart heeft ruime ervaring in bouwgeschillen en adviseert, onderhandelt en procedeert namens zowel consumenten als ondernemers, met aandacht voor strategie, bewijspositie en een praktische oplossing. Daarbij is het doel steeds om voor zijn cliënten overzicht en rust te creëren en het maximaal haalbare resultaat te bereiken.

Direct mailen

Contact

Heeft u gebreken na verbouwing en dreigt er een bouwgeschil met uw aannemer? Neem gerust contact op voor een eerste beoordeling van uw positie. Als u alvast stukken meestuurt (offerte/overeenkomst, foto’s, correspondentie), kan ik sneller aangeven welke stappen verstandig zijn.

📞 06 539 42 336 (Bart Tip)

✉️ bart@jvdb-advocaten.nl