Oude hypotheekinschrijving in het Kadaster? Zo kunt u de woning alsnog verkopen
Het komt regelmatig voor dat bij de verkoop van een woning plotseling blijkt dat er nog een oude hypothecaire inschrijving in het Kadaster staat. Vaak gaat het om een hypotheek die tientallen jaren geleden is gevestigd, waarvan de lening al lang is afgelost en waarvan de hypotheekhouder inmiddels is overleden. Toch kan zo’n oude inschrijving de verkoop volledig blokkeren. De notaris kan de woning immers niet leveren zolang de hypotheek formeel nog staat ingeschreven.
Wij hebben recent een kortgedingprocedure gevoerd waarin precies deze situatie speelde. De verkoop van een woning liep vast door een hypotheek uit de jaren zestig, terwijl de hypotheekhouder al decennia geleden was overleden en erfgenamen niet (meer) konden worden achterhaald. De rechtbank heeft in die zaak geoordeeld dat de hypothecaire inschrijving waardeloos was geworden en heeft het Kadaster gemachtigd om de hypotheek door te halen. Dankzij dat vonnis kon de woning alsnog worden verkocht en geleverd. Lees hieronder hoe u dat ook kunt doen!
Waarom een oude hypotheek de verkoop kan blokkeren
Een hypothecaire inschrijving verdwijnt niet automatisch uit de registers. In het verleden werd een hypotheek na aflossing niet altijd doorgehaald en als daar nooit actie op is ondernomen, blijft de inschrijving gewoon zichtbaar. Pas bij verkoop komt dit aan het licht, wanneer de notaris onderzoek doet in het Kadaster.
Op dat moment ontstaat vaak een probleem. Voor doorhaling is in beginsel medewerking nodig van de hypotheekhouder of diens erfgenamen. Als de hypotheekhouder is overleden en niet duidelijk is wie de erfgenamen zijn, of als er geen documentatie meer bestaat, kan de notaris de hypotheek niet doorhalen. Een onderzoek naar de erfgenamen via de notaris is dan mogelijk, maar kan lang duren en kostbaar zijn. Het gevolg is dan dat de levering stagneert, terwijl er vaak al een koopovereenkomst ligt en termijnen naderen.
De wet biedt voor deze situatie een effectieve oplossing. Als vaststaat of voldoende aannemelijk kan worden gemaakt dat een hypotheekrecht is tenietgegaan – bijvoorbeeld omdat de lening is afgelost of verjaard – kan de rechter de hypothecaire inschrijving waardeloos verklaren. Dit gebeurt op grond van artikel 3:29 en 3:274 van het Burgerlijk Wetboek.
In de zaak die wij recent hebben behandeld, ging het om een hypotheek die meer dan vijftig jaar oud was. De hypotheekhouder was al sinds de jaren tachtig overleden. Er was nooit aanspraak gemaakt op betaling van rente of aflossing, er was geen correspondentie meer en erfgenamen hadden zich nooit gemeld. De rechtbank oordeelde dat voldoende aannemelijk was dat er geen vordering meer bestond waarvoor de hypotheek nog zekerheid kon bieden. De inschrijving werd daarom waardeloos verklaard en het Kadaster kreeg toestemming om deze door te halen.
De juridische oplossing: waardeloosverklaring van de hypotheek
Waarom dit vaak via een kort geding gebeurt
In veel gevallen is snelheid cruciaal. De woning is al verkocht, de levering staat gepland en uitstel leidt tot financiële schade, zoals dubbele woonlasten, contractuele boetes of het risico dat de koop niet doorgaat. Daarom wordt in de praktijk vaak gekozen voor een kort geding bij de voorzieningenrechter.
Ook in onze zaak werd het spoedeisend belang aangenomen, omdat de verkoper de woning moest kunnen leveren en de hypotheek de verkoop volledig blokkeerde. De rechter heeft de vordering toegewezen en daarmee een snelle oplossing mogelijk gemaakt.
Een belangrijk detail is dat een waardeloosverklaring in beginsel pas kan worden ingeschreven nadat het vonnis in kracht van gewijsde is gegaan. In onze procedure is dit ondervangen doordat afstand is gedaan van hoger beroep en in het vonnis is berust. Daardoor kon de hypotheek direct worden doorgehaald en was verdere vertraging niet nodig.
Een procedure tot waardeloosverklaring van een hypothecaire inschrijving kan alleen worden gevoerd door een advocaat. Het gaat om een civiel kort geding bij de rechtbank, waarbij de juridische onderbouwing, de processtrategie en de juiste formaliteiten doorslaggevend zijn.
Wij hebben ruime ervaring met procedures over oude, niet-doorgehaalde hypotheken die de verkoop van een woning blokkeren. Wij beoordelen snel of een zaak juridisch kansrijk is, stemmen af met de notaris en zetten – indien nodig – een kort geding in om doorhaling mogelijk te maken.
Onze recente positieve uitspraak laat zien dat dit probleem vaak goed oplosbaar is, ook wanneer de hypotheekhouder al lang is overleden en erfgenamen niet kunnen worden achterhaald.
Advocaat verplicht - onze aanpak
Heeft u een oude hypotheek op uw woning?
Ontdekt u bij verkoop dat er nog een oude hypotheek in het Kadaster staat en komt de levering daardoor in gevaar? Wacht dan niet te lang. In veel gevallen kan via de rechter worden afgedwongen dat de hypotheek wordt doorgehaald, zodat de verkoop alsnog kan doorgaan.
Neem gerust contact met ons op voor een eerste beoordeling van uw situatie. Wij denken graag met u mee over een snelle en effectieve oplossing.
Behandeld door Bart Tip
Deze procedure werd behandeld door Bart Tip, advocaat met een zwaartepunt in civiele geschillen, waaronder:
-
aanneming van werk;
-
contractuele aansprakelijkheid;
-
wanprestatie;
Bart heeft ruime ervaring in bouwgeschillen en adviseert, onderhandelt en procedeert namens zowel consumenten als ondernemers, met aandacht voor strategie, bewijspositie en een praktische oplossing. Daarbij is het doel steeds om voor zijn cliënten overzicht en rust te creëren en het maximaal haalbare resultaat te bereiken.
Veelgestelde vragen over oude hypotheken en doorhaling
Mijn hypotheek is al jaren geleden afgelost. Waarom staat deze nog in het Kadaster?
Een hypothecaire inschrijving verdwijnt niet automatisch na aflossing. Zeker bij oudere hypotheken is het niet ongebruikelijk dat de doorhaling nooit is geregeld. Zolang de inschrijving niet formeel is doorgehaald, blijft deze zichtbaar in het Kadaster en kan dit problemen opleveren bij verkoop van de woning.
De hypotheekhouder is overleden. Kan de hypotheek dan toch worden doorgehaald?
Ja, dat kan. Als vaststaat dat de lening is afgelost of dat er geen vordering meer bestaat, kan de rechter de hypothecaire inschrijving waardeloos verklaren. Dat geldt ook wanneer de hypotheekhouder is overleden en erfgenamen niet (meer) te achterhalen zijn. In dat geval kan de rechter het Kadaster machtigen om de hypotheek door te halen.
Kan een notaris zelf een oude hypotheek doorhalen?
Nee. Een notaris mag een hypotheek alleen doorhalen met medewerking van de hypotheekhouder of diens rechtsopvolgers. Als die medewerking ontbreekt, kan de notaris dit niet zelfstandig oplossen. In dat geval is een gerechtelijke procedure nodig om doorhaling af te dwingen.
Hoe lang duurt het om een oude hypotheek te laten doorhalen via de rechter?
Wanneer sprake is van spoed, bijvoorbeeld omdat de woning al is verkocht, kan dit via een kort geding worden geregeld. Afhankelijk van de omstandigheden kan binnen enkele weken een vonnis worden verkregen. Met de juiste aanpak kan verdere vertraging bij de verkoop zoveel mogelijk worden voorkomen.
Is een advocaat verplicht bij het doorhalen van een oude hypotheek?
Ja. Een procedure tot waardeloosverklaring van een hypothecaire inschrijving wordt gevoerd bij de rechtbank en vereist bijstand van een advocaat. Bovendien is specialistische kennis nodig om de juiste juridische route te kiezen en vertraging of afwijzing te voorkomen.
Janssen Van den Biezenbos Advocaten
Stratumsedijk 50 C
5611 NE Eindhoven
📞 040 293 02 08
✉️ info@jvdb-advocaten.nl
Directe bereikbaarheid
Ton: 06 108 986 65
Linda: 06 208 352 09
Bart: 06 539 423 36
© 2025 by Janssen Van den Biezenbos.