Oude hypotheek nog in het Kadaster? Wij helpen met doorhaling en waardeloosverklaring
Oude hypotheek nog in het Kadaster? Doorhalen via de rechter
Staat er nog een oude hypotheek op uw woning, terwijl de lening al lang is afgelost? Vaak wordt dit pas ontdekt wanneer een woning wordt verkocht en de notaris constateert dat de hypotheek nog in het Kadaster staat. Als de hypotheekhouder is overleden, onvindbaar is, niet meer bestaat of niet wil meewerken, kan de notaris de hypotheek niet altijd regulier doorhalen.
In dat geval kan een procedure bij de rechtbank nodig zijn. De rechter kan onder omstandigheden vaststellen dat het hypotheekrecht niet meer bestaat en de hypothecaire inschrijving waardeloos verklaren, zodat deze in het Kadaster kan worden doorgehaald.
Janssen Van den Biezenbos Advocaten heeft ruime ervaring met procedures over oude hypotheekinschrijvingen en waardeloosverklaring. Advocaat Bart Tip is al diverse kort gedingen gestart waarin een oude hypotheek de levering van een verkochte woning blokkeerde. Na de uitspraak kon de hypotheek worden doorgehaald en kon de woning alsnog worden geleverd.
Heeft uw notaris een oude hypotheek ontdekt en dreigt daardoor de verkoop, levering of financiering van een woning vast te lopen? Neem dan direct contact met ons op. Wij behandelen deze zaken in heel Nederland en kunnen rechtstreeks met uw notaris afstemmen.
U bent hier waarschijnlijk op de juiste pagina als:
-
uw hypotheek al is afgelost maar nog in het Kadaster staat;
-
bij verkoop blijkt dat een oude hypotheek nooit is doorgehaald;
-
de notaris de hypotheek niet kan royeren;
-
de hypotheekhouder is overleden;
-
de erfgenamen van de hypotheekhouder onbekend of onvindbaar zijn;
-
de hypotheekhouder een onderneming of BV was die niet meer bestaat;
-
de hypotheekhouder of erfgenamen niet willen meewerken;
-
een oude hypotheek de levering van uw woning blokkeert;
-
een oude hypotheek nieuwe financiering of herfinanciering verhindert;
-
volgens de notaris een gerechtelijke procedure nodig is om de hypotheek uit het Kadaster te krijgen;
-
u als notaris of advocaat een advocaat zoekt die een procedure tot waardeloosverklaring kan voeren
De precieze juridische route is afhankelijk van de hypotheekakte, de onderliggende geldlening, de identiteit van de hypotheekhouder en de beschikbare bewijsstukken. Wij kunnen beoordelen welke aanpak in uw situatie mogelijk is.
Wanneer kunnen wij helpen?
Hypotheek afgelost, maar nog steeds in het Kadaster
Het aflossen van een hypothecaire geldlening en het doorhalen van een hypotheekinschrijving zijn twee verschillende zaken.
De hypotheek is het zekerheidsrecht dat voor de terugbetaling van een vordering is gevestigd. Ook wanneer de schuld volledig is betaald en het hypotheekrecht daardoor is geëindigd, kan de inschrijving daarvan nog in de openbare registers staan als de doorhaling nooit is geregeld.
Bij oudere hypotheken komt het voor dat dit jarenlang onopgemerkt blijft. De eigenaar heeft de lening afgelost en gaat ervan uit dat alles is afgehandeld. Pas tientallen jaren later, bijvoorbeeld bij verkoop van de woning, blijkt uit onderzoek van de notaris dat de oude hypotheek nog staat ingeschreven.
Dan kan een hypotheek die economisch allang geen betekenis meer heeft ineens een praktisch probleem opleveren.
Een oude hypotheekinschrijving komt vaak aan het licht wanneer de woning al is verkocht.
De koopovereenkomst is getekend, de datum voor levering bij de notaris staat vast en vervolgens blijkt uit het Kadaster dat nog een hypotheek op het registergoed staat ingeschreven.
De verkoper moet de woning in beginsel zonder die oude hypotheek aan de koper kunnen leveren. Als de hypotheek niet regulier kan worden doorgehaald, kan de levering daardoor vertraging oplopen of zelfs worden geblokkeerd.
Dat kan grote gevolgen hebben. Denk aan een naderende leveringsdatum, contractuele verplichtingen tegenover de koper, dubbele woonlasten, een volgende aankoop of financiering die afhankelijk is van de verkoopopbrengst.
Juist in die situatie is het belangrijk snel te onderzoeken waarom de hypotheek nog staat ingeschreven en welke juridische route beschikbaar is.
Is uw woning al verkocht en staat de levering op korte termijn gepland? Vermeld de leveringsdatum dan direct wanneer u contact met ons opneemt.
Oude hypotheek ontdekt bij verkoop van uw woning
Waarom kan de notaris een oude hypotheek niet gewoon doorhalen?
Als de hypotheekhouder of diens rechtsopvolger kan meewerken, kan de doorhaling doorgaans via de notaris worden geregeld. Het probleem ontstaat wanneer die medewerking niet kan worden verkregen. Dat kan bijvoorbeeld het geval zijn als:
-
de oorspronkelijke hypotheekhouder is overleden;
-
niet duidelijk is wie diens erfgenamen zijn;
-
erfgenamen onvindbaar zijn;
-
een erfgenaam of hypotheekhouder niet reageert of medewerking weigert;
-
de hypotheekhouder een rechtspersoon was die inmiddels is ontbonden;
-
de oorspronkelijke administratie niet meer beschikbaar is;
-
onduidelijkheid bestaat over wie tegenwoordig rechthebbende is op de hypothecaire vordering.
De notaris kan een hypotheekinschrijving niet uitsluitend verwijderen omdat aannemelijk lijkt dat de schuld ooit is afgelost. Als de vereiste verklaring of medewerking ontbreekt, kan daarom een gerechtelijke procedure noodzakelijk zijn.
Wat is een waardeloosverklaring?
Wanneer een hypotheek is tenietgegaan, maar de benodigde verklaring voor doorhaling niet wordt afgegeven, biedt de wet een gerechtelijke route.
Artikel 3:274 BW bepaalt – kort gezegd – dat wanneer een hypotheek is tenietgegaan, de schuldeiser op verzoek en op kosten van de rechthebbende een authentieke verklaring moet afgeven dat de hypotheek is vervallen. Wordt die verklaring niet afgegeven, dan kan artikel 3:29 BW worden toegepast. Op grond van artikel 3:29 BW kan de onmiddellijk belanghebbende de rechtbank vragen om de betreffende inschrijving waardeloos te verklaren.
Bij toewijzing kan de uitspraak vervolgens de juridische basis vormen om de oude hypothecaire inschrijving uit de openbare registers te laten doorhalen.
In de praktijk wordt daarom gesproken over onder meer:
-
waardeloosverklaring van een hypotheek;
-
waardeloosverklaring van een hypotheekrecht;
-
waardeloosverklaring van een hypothecaire inschrijving;
-
doorhaling van een oude hypotheek;
-
royement van een oude hypotheek via de rechter.
Met deze verschillende termen wordt niet altijd exact hetzelfde bedoeld, maar zij worden in de praktijk vaak gebruikt voor hetzelfde onderliggende probleem: een hypotheek staat nog geregistreerd terwijl het hypotheekrecht volgens de eigenaar niet meer bestaat.
Wanneer is een hypotheekinschrijving waardeloos?
Dat een hypotheek oud is, betekent op zichzelf niet dat de inschrijving waardeloos is.
Voor een succesvolle procedure moet voldoende kunnen worden onderbouwd dat het hypotheekrecht waarop de inschrijving betrekking heeft niet meer bestaat.
Een hypotheekrecht is een afhankelijk recht. Dat betekent dat het hypotheekrecht gekoppeld is aan de vordering waarvoor het zekerheid biedt. Wanneer die vordering tenietgaat, bijvoorbeeld doordat de lening volledig is betaald, kan ook het hypotheekrecht tenietgaan.
Daarom is de bewijspositie belangrijk.
De rechtbank zal niet uitsluitend afgaan op de mededeling dat een lening “waarschijnlijk ooit is afgelost”. Afhankelijk van de zaak kan bewijs worden gevonden in bijvoorbeeld:
-
oude bankafschriften;
-
financiële administratie;
-
jaarrekeningen;
-
belastingaangiften;
-
correspondentie;
-
hypotheek- en geldleningsakten;
-
verklaringen van betrokkenen;
-
gegevens over betalingen;
-
informatie over de hypotheekhouder en diens rechtsopvolgers;
-
het langdurig ontbreken van enige aanspraak op rente of aflossing;
-
andere omstandigheden waaruit blijkt dat de gezekerde vordering niet meer bestaat.
Welke bewijsstukken noodzakelijk zijn, verschilt per zaak.
Ook wanneer oude administratie ontbreekt, betekent dit niet automatisch dat waardeloosverklaring onmogelijk is. Wel moet zorgvuldig worden onderzocht welke feiten en bewijsstukken beschikbaar zijn en welke juridische conclusie daaruit kan worden getrokken.
Veel voorkomende situaties
Hypotheekhouder is overleden
Bij oude particuliere hypotheken komt het regelmatig voor dat de oorspronkelijke hypotheekhouder inmiddels is overleden. In beginsel kunnen diens rechtsopvolgers relevant zijn voor de doorhaling. Maar bij een hypotheek van tientallen jaren geleden kan het lastig zijn om te achterhalen wie de erfgenamen zijn. Soms zijn ook erfgenamen inmiddels overleden of is nooit duidelijk geworden bij wie de rechten uit de oorspronkelijke geldlening terecht zijn gekomen.
Als de lening niet meer bestaat maar de benodigde medewerking niet kan worden verkregen, kan worden onderzocht of waardeloosverklaring via de rechtbank mogelijk is.
Lees ook: onze procedure over een oude hypotheek waarbij de hypotheekhouder was overleden en erfgenamen niet konden worden achterhaald
Erfgenamen zijn onbekend of onvindbaar
Het ontbreken van bekende of bereikbare erfgenamen kan reguliere doorhaling bijzonder moeilijk maken. In zo'n situatie moet worden onderzocht wie juridisch betrokken moet worden, welk onderzoek redelijkerwijs van de eigenaar kan worden verlangd en hoe aannemelijk kan worden gemaakt dat de oorspronkelijke vordering niet meer bestaat. Wij kunnen dit traject in overleg met de betrokken notaris beoordelen en zo nodig de gerechtelijke procedure voeren.
Hypotheekhouder of erfgenamen werken niet mee
Soms is de hypotheekhouder of zijn rechtsopvolger wel bekend, maar wordt geen medewerking verleend. Dan is van belang waarom medewerking wordt geweigerd. Bestaat volgens de hypotheekhouder nog een vordering? Is daarover een geschil? Of wordt zonder inhoudelijke grond geen verklaring voor doorhaling afgegeven?
Waardeloosverklaring is geen administratieve formaliteit. Wanneer discussie bestaat over het voortbestaan van de onderliggende vordering, moet dat geschil juridisch en feitelijk worden beoordeeld.
Hypotheekhouder is een BV of onderneming die niet meer bestaat
Ook een niet meer bestaande rechtspersoon kan voor problemen zorgen.
Een hypotheek kan bijvoorbeeld ooit zijn gevestigd ten gunste van een BV die jaren later is ontbonden. Als de hypotheekinschrijving nog bestaat terwijl de rechtspersoon niet meer bestaat, kan reguliere doorhaling ingewikkeld worden. Ook in dergelijke situaties kan artikel 3:29 BW een rol spelen. Wel moet nauwkeurig worden onderzocht wat er met de rechtspersoon en de onderliggende vordering is gebeurd.
Oude hypotheek blokkeert een nieuwe financiering
Het probleem doet zich niet uitsluitend voor bij verkoop. Een oude hypotheekinschrijving kan ook aan het licht komen wanneer u een nieuwe hypotheek wilt vestigen, wilt herfinancieren of de woning als zekerheid voor een nieuwe
financiering wilt gebruiken. Als een nieuwe financiering afhankelijk is van doorhaling van het oude hypotheekrecht, kan eveneens sprake zijn van spoed.
De juridische oplossing: waardeloosverklaring van de hypotheekinschrijving
Kort geding bij een naderende levering
Kan waardeloosverklaring via een kort geding?
In bepaalde gevallen kan een procedure in kort geding worden gevoerd. Dat kan met name relevant zijn wanneer de woning al is verkocht en de leveringsdatum nadert. De eigenaar kan dan een concreet en spoedeisend belang hebben bij snelle duidelijkheid.
Of een kort geding geschikt is, hangt af van de omstandigheden van het geval. Daarbij spelen onder meer de spoedeisendheid, de bewijspositie, eventuele betwisting van de onderliggende vordering en de procesrechtelijke situatie een rol.
Jvdb Advocaten heeft al diverse kort gedingen gevoerd, waaronder een waarin een oude hypotheek uit de jaren zestig de levering van een verkochte woning blokkeerde. De oorspronkelijke hypotheekhouder was al lange tijd overleden en erfgenamen konden niet meer worden achterhaald. De rechter verklaarde de inschrijving waardeloos, waarna doorhaling en levering mogelijk werden.
Wacht bij een geplande levering niet te lang
Een procedure kost voorbereidingstijd. Er moeten stukken worden verzameld, de hypotheekakte en onderliggende rechtsverhouding moeten worden beoordeeld en er moet worden vastgesteld welke personen of rechtspersonen juridisch relevant zijn. Daarna moet er een dagvaarding worden opgesteld.
Daarom adviseren wij om niet te wachten tot enkele dagen vóór de geplande levering.
Staat de levering al gepland? Stuur ons dan bij voorkeur direct:
-
de koopovereenkomst;
-
de geplande leveringsdatum;
-
de relevante informatie van de notaris;
-
de hypotheekakte of kadastrale gegevens, indien beschikbaar;
-
bewijs waaruit volgens u blijkt dat de lening is afgelost;
-
beschikbare informatie over de oorspronkelijke hypotheekhouder.
Wij kunnen vervolgens beoordelen welke aanvullende informatie nodig is.
Notaris en een oude hypotheek die niet kan worden geroyeerd?
Bent u notaris of kandidaat-notaris en constateert u bij een voorgenomen levering dat een oude hypothecaire inschrijving niet regulier kan worden doorgehaald?
Jvdb Advocaten kan beoordelen of een gerechtelijke procedure tot waardeloosverklaring mogelijk is. Wij ontvangen in dat geval graag:
-
een kopie van de hypotheekakte;
-
de relevante kadastrale gegevens;
-
informatie over de oorspronkelijke hypotheekhouder;
-
beschikbare gegevens over eventuele rechtsopvolgers;
-
informatie over de onderliggende lening en aflossing;
-
de koopovereenkomst en leveringsdatum als sprake is van een verkoop;
-
uw bevindingen over de reden waarom regulier royement niet mogelijk is.
Wij kunnen rechtstreeks met u afstemmen over de procedure en de stukken die voor een eventuele doorhaling na het vonnis nodig zijn.
U kunt een cliënt voor dit specifieke probleem rechtstreeks naar Bart Tip verwijzen.
Voor notarissen
Voor advocaten
Cliënt met een oude hypotheekinschrijving?
Bent u advocaat en loopt u in een erfrechtelijke, vastgoedrechtelijke, ondernemingsrechtelijke of andere civiele zaak tegen een oude hypotheekinschrijving aan?
Wij kunnen het specifieke traject rond de waardeloosverklaring behandelen of met u over de procesroute overleggen. Dat kan bijvoorbeeld spelen wanneer:
-
een nalatenschap moet worden afgewikkeld;
-
een registergoed moet worden verkocht;
-
een oude particuliere geldlening in de registers blijft terugkomen;
-
een ontbonden rechtspersoon als hypotheekhouder staat geregistreerd;
-
een nieuwe financiering door een oude hypotheek wordt geblokkeerd;
-
op korte termijn een levering moet plaatsvinden.
Behandeld door mr. G.E. (Bart) Tip
Bart Tip is sinds 2016 advocaat en heeft ruime ervaring met civiele geschillen en procedures.
Binnen zijn civiele praktijk behandelt hij onder meer zaken waarin oude hypotheekinschrijvingen juridische of praktische problemen veroorzaken. Hij heeft ervaring met een kortgedingprocedure tot waardeloosverklaring waarbij een oude hypotheek de levering van een woning blokkeerde.
Bij deze zaken ligt de nadruk op een combinatie van juridische analyse en een praktische oplossing: welke vordering lag aan de hypotheek ten grondslag, bestaat die vordering nog, hoe kan het tenietgaan daarvan worden bewezen, wie moet bij de procedure worden betrokken en wat is nodig om na een uitspraak daadwerkelijk tot doorhaling te komen? Daarnaast is snelheid en daardoor ervaring met dit soort procedures cruciaal.
Bekijk hier het profiel van Bart Tip, of neem direct contact op via onderstaande knop.
Veelgestelde vragen over oude hypotheken en waardeloosverklaring
Mijn hypotheek is afgelost, maar staat nog in het Kadaster. Wat moet ik doen?
Dat de lening is afgelost betekent niet altijd dat de hypothecaire inschrijving ook daadwerkelijk uit de openbare registers is verwijderd. Laat eerst door de notaris beoordelen of reguliere doorhaling nog mogelijk is. Als de benodigde medewerking niet kan worden verkregen, kan een gerechtelijke procedure tot waardeloosverklaring mogelijk zijn.
Kan een afgeloste hypotheek nog in het Kadaster staan?
Ja. De schuld kan zijn afgelost terwijl de oude hypothecaire inschrijving nooit formeel is doorgehaald. Dat wordt soms pas jaren later ontdekt bij verkoop of herfinanciering van de woning.
Kan de notaris een oude hypotheek zelf doorhalen?
Dat hangt af van de situatie. Wanneer de vereiste verklaring of medewerking van de hypotheekhouder of rechtsopvolger beschikbaar is, kan de doorhaling via de notaris plaatsvinden. Ontbreekt die medewerking en kan de inschrijving niet regulier worden doorgehaald, dan kan een gerechtelijke procedure nodig zijn.
Wat als de hypotheekhouder is overleden?
Dan moet worden onderzocht wie juridisch de rechtsopvolgers zijn en of zij aan doorhaling kunnen meewerken. Zijn erfgenamen onbekend, onvindbaar of kan de benodigde verklaring anderszins niet worden verkregen, dan kan worden onderzocht of waardeloosverklaring via de rechtbank mogelijk is.
Wat als de erfgenamen van de hypotheekhouder niet te vinden zijn?
Ook dan kan een gerechtelijke oplossing mogelijk zijn. Daarbij is van belang welk onderzoek al is gedaan, welke gegevens over de hypotheekhouder beschikbaar zijn en vooral of voldoende kan worden onderbouwd dat de vordering waarvoor de hypotheek zekerheid bood niet meer bestaat.
Wat als de hypotheekhouder een BV was die niet meer bestaat?
Een ontbonden of niet meer bestaande rechtspersoon kan reguliere doorhaling compliceren. De juridische positie van de rechtspersoon en de onderliggende vordering moet dan worden onderzocht. Afhankelijk van de omstandigheden kan een procedure tot waardeloosverklaring mogelijk zijn.
Wat als de hypotheekhouder of erfgenamen niet willen meewerken?
Dan moet eerst duidelijk worden waarom medewerking wordt geweigerd. Als nog discussie bestaat over de onderliggende schuld, kan dat inhoudelijk onderdeel worden van het geschil. Als de vordering aantoonbaar niet meer bestaat maar de benodigde verklaring niet wordt afgegeven, kan artikel 3:29 BW een gerechtelijke route bieden.
Wat betekent waardeloosverklaring van een hypotheek?
Daarmee wordt bedoeld dat de rechter vaststelt dat een bestaande inschrijving in de openbare registers geen bestaand hypotheekrecht meer vertegenwoordigt en daarom waardeloos is. Een dergelijke uitspraak kan de basis vormen voor doorhaling van de inschrijving.
Wat heeft artikel 3:29 BW met een oude hypotheek te maken?
Artikel 3:29 BW biedt een procedure waarmee een onmiddellijk belanghebbende de rechtbank onder omstandigheden kan vragen een inschrijving waardeloos te verklaren. Via artikel 3:274 BW is deze regeling ook relevant wanneer een hypotheek is tenietgegaan maar de vereiste verklaring voor doorhaling niet wordt afgegeven.
Moet ik bewijzen dat de oude lening is afgelost?
Degene die waardeloosverklaring verlangt moet voldoende feiten en omstandigheden stellen en, als dat nodig is, bewijzen waaruit volgt dat de onderliggende vordering niet meer bestaat. Welke bewijsstukken daarvoor nodig zijn verschilt per zaak.
Ik heb geen bankafschriften meer van dertig jaar geleden. Is een procedure dan onmogelijk?
Niet noodzakelijk. Bij zeer oude hypotheken is het begrijpelijk dat niet ieder oorspronkelijk document nog beschikbaar is. Er moet dan worden onderzocht welke andere stukken en omstandigheden beschikbaar zijn waarmee het tenietgaan van de vordering kan worden onderbouwd.
Mijn woning is al verkocht. Kan dit met spoed?
In de meeste gevallen wel. Wanneer een oude hypotheek een reeds geplande levering blokkeert, kan afhankelijk van de omstandigheden voldoende spoedeisend belang bestaan voor een kort geding. Neem in dat geval zo snel mogelijk contact op en vermeld direct de geplande leveringsdatum.
Kan een oude hypotheek een nieuwe hypotheek of financiering blokkeren?
Ja. Een bestaande hypotheekinschrijving kan ook problemen veroorzaken wanneer een nieuwe financier een hypotheekrecht wil verkrijgen. Ook dan kan er belang bestaan bij snelle doorhaling van de oude inschrijving.
Hoe lang duurt een procedure om een oude hypotheek door te halen?
Dat is niet in algemene zin te zeggen. De duur hangt onder meer af van de gekozen procedure, de rechtbank, de personen die moeten worden betrokken, de beschikbare bewijsstukken en de vraag of de zaak wordt betwist. Bij een concrete naderende levering kan worden onderzocht of een kort geding mogelijk is. Door middel van een kort geding is het vaak binnen enkele weken tot maanden geregeld.
Wat kost een procedure tot waardeloosverklaring?
De kosten hangen af van de complexiteit van de zaak, het benodigde onderzoek en de procedure. Na ontvangst van de belangrijkste stukken kunnen wij beter aangeven welke werkzaamheden waarschijnlijk nodig zijn en welke kosten daarmee gemoeid zijn.
Heb ik een advocaat nodig voor een procedure tot waardeloosverklaring?
Een vordering bij de rechtbank moet door een advocaat worden ingesteld. Bovendien is het bij deze zaken belangrijk vooraf goed te bepalen wie bij de procedure moet worden betrokken, wat precies moet worden gevorderd en hoe het tenietgaan van de onderliggende vordering wordt onderbouwd.
Kan Jvdb Advocaten deze zaken in heel Nederland behandelen?
Ja. Jvdb Advocaten is gevestigd in Eindhoven, maar kan civiele procedures over oude hypotheekinschrijvingen in heel Nederland behandelen. Sterker nog: ons kantoor wordt voor dit soort zaken door rechtszoekenden uit het hele land benaderd. Overleg met cliënten en notarissen kan ook telefonisch en digitaal plaatsvinden.
Wij hebben inmiddels in diverse soortgelijke zaken met succes geprocedeerd. Daarover hebben wij al eerdere artikelen gepubliceerd. Lees bijvoorbeeld hier over een hypotheek uit 1976 van de ontbonden Limburgse Bank voor Hypothecair Krediet B.V. Of lees hier over een zaak van een hypotheek uit de jaren zestig, waarin de oorspronkelijke hypotheekhouder al decennia was overleden, erfgenamen niet meer konden worden achterhaald, maar de oude inschrijving de verkoop van de woning blokkeerde.
Ervaring van Jvdb Advocaten met oude hypotheken
Janssen Van den Biezenbos Advocaten
Stratumsedijk 50 C
5611 NE Eindhoven
📞 040 293 02 08
✉️ info@jvdb-advocaten.nl
Directe bereikbaarheid
Ton: 06 108 986 65
Linda: 06 208 352 09
Bart: 06 539 423 36
© 2025 by Janssen Van den Biezenbos.